Showing posts with label Bản tin Địa ốc. Show all posts
Showing posts with label Bản tin Địa ốc. Show all posts

Wednesday, April 10, 2013

TS Lê Đăng Doanh: "Ra rả nói tái cấu trúc nhưng không nêu ai phải làm"

[Học marketing] "Thất vọng về việc thực hiện tái cấu trúc nền kinh tế dù Đề án được xây dựng và phê duyệt nhưng đó chỉ giống như bản tập hợp nhiệm vụ, chỉ ra đầu việc chứ chưa chỉ ra làm thế nào, ai làm, tiền lấy ở đâu… Lực cản từ lợi ích nhóm đã thể hiện quá rõ ràng".

TS Lê Đăng Doanh, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương đã chia sẻ với báo Đất Việt về Đề án tổng thể tái cấu trúc nền kinh tế sau khi kết thúc Diễn đàn kinh tế mùa xuân 2013.
Ai cũng thấy lợi ích nhóm biểu hiện rõ quá


PV: - Thưa Tiến sĩ, được biết ông vừa tham dự Diễn đàn kinh tế mùa xuân 2013. Tại đây nhiều ý phát biểu khá gay gắt cho rằng Việt Nam khó mà tái cấu trúc được vì lực cản quá lớn từ nhóm lợi ích. Vậy lực cản đó biểu hiện như thế nào, thưa ông?

TS Lê Đăng Doanh: - Lực cản đã thể hiện quá rõ ở chỗ cho đến nay Đề án tái cấu trúc đã được thông qua nhưng chưa thấy làm gì cả. Mọi người đều thấy thất vọng. Ngay cả việc thực hiện tái cấu trúc ở các ngân hàng cũng rất chậm. Đầu tư công đến nay vẫn chưa có đề án. Nếu không có lực cản phải làm từ lâu chứ sao lại như vậy?

Đó là những điều mà bất cứ một người nào cũng có thể thấy và không cần phải bàn gì thêm.

Một lực cản khác rất rõ đó là bất động sản. Rất nhiều người đòi phải có gói cứu trợ. Đến khi có ý kiến nói rằng không cần phải cứu trợ thì phản đối nhao nhao lên. Trong khi đó người nông dân gặp khó khăn, hạn hán, bão lũ, đói nghèo nhưng đâu thấy có ai nói cứu trợ cho họ, mặc dù con số này rất đông.

Điển hình như các doanh nghiệp Nhà nước cho rằng phải phá sản, không thể cứu được nhưng đến nay vẫn không thấy doanh nghiệp Nhà nước nào tuyên bố phá sản.

Vinashin hứa tái cấu trúc nhưng cũng không thấy động thái tích cực. Từ năm 2008 ban tái cấu trúc hứa rằng đến năm 2013 sẽ có lãi và trả hết nợ. Thế nhưng đến nay Vinashin cũng không thấy lãi đâu.

Rồi đến Vinalines cũng vậy. Không thấy lãi đâu. Nhưng thiệt hại này ai chịu?

Từ đây có thể thấy, lợi ích nhóm chi phối rất nhiều đến công cuộc tái cấu trúc, từ khi hình thành chính sách đến việc thực hiện.

Tại sao không ra được nghị quyết về đầu tư công? Là bởi vì không ai muốn cắt giảm đi cái gì cả mặc dầu ngân sách hiện nay đang rất khó khăn.

Ngoài ra, các biểu hiện khác tinh vi hơn ví dụ như hiện tượng độc quyền của các doanh nghiệp nhà nước nhưng lại không có cơ chế nào giám sát việc này.

Tất cả những điều này làm cho người ta khẳng định lợi ích nhóm đang là lực cản của công cuộc tái cấu trúc hiện nay.


Chỉ nêu cho có


PV: - Nói như vậy là khái niệm ‘tái cấu trúc’ chỉ để nói còn việc thực hiện thế nào, có làm hay không lại không điều gì có thể can thiệp mạnh được đúng không, thưa ông?

TS Lê Đăng Doanh: - Đến thời điểm này thì đúng là như vậy. Đề án tái cấu trúc tại Diễn đàn kinh tế mùa xuân 2013 đã được phân tích rằng cần phải có lộ trình. Phải làm rõ lộ trình thế nào, cái gì làm trước, cái gì làm sau, chi phí bao nhiêu chứ không thể tay không bắt giặc được.

Thế nhưng trong Đề án không nhắc gì đến chi phí và cũng không biết được đơn vị nào sẽ làm trước, đơn vị nào làm sau. Ở đây giống như bản tập hợp nhiệm vụ, chỉ ra đầu việc chứ chưa chỉ ra làm thế nào, ai làm, tiền lấy ở đâu… thì không nói.

Chính như vậy, những người đọc Đề án này đều thấy cứ như thế này chỉ nêu lên để gọi cho là đã đề cập đến việc tái cấu trúc mà thôi.

Do vậy, muốn tái cấu trúc kỳ này các chuyên gia kinh tế đã cũng xác định phải chịu đau. Không thể tất cả mọi người cùng đi ‘ăn cỗ’ cả mà phải có người, nhóm người chấp nhận chịu thua thiệt đi một chút.

PV: - Theo cá nhân ông phải làm như thế nào thì mới có thể thực hiện được tái cấu trúc nền kinh tế?

TS Lê Đăng Doanh: - Theo tôi phải có một Ủy ban tái cấu trúc do Thủ tướng hoặc ai đó đứng đầu, cứ hàng tuần họp lại đôn đốc. Nhưng hiện nay không có ai làm việc này. Vậy mà suốt ngày khắp nơi các diễn đàn ra rả nói về ‘tái nọ, tái kia’, ai cũng nói ‘tái’ mãi mà không thấy ‘chín’. Cứ như thế này không biết tái đến bao giờ.

Tôi cho rằng phải làm rõ trách nhiệm của từng người, ai phải làm cái gì, và bao giờ làm. Nếu không làm rõ sẽ hết sức khó.

PV: - Vậy người đó sẽ là ai, thưa Tiến sĩ? Như ý kiến của một chuyên gia kinh tế rằng cách xử lý công việc của chúng ta là quyết định tập thể, trách nhiệm cũng tập thể. Cứ cái gì không làm được thì đưa ra bàn. Theo ông thì sao?

TS Lê Đăng Doanh: - Tôi cũng nói rằng phải có người chịu trách nhiệm cá nhân. Nếu Chính phủ nhận ra và quyết tâm làm thì tốt còn nếu không Quốc hội phải đứng ra làm.

Về tái cấu trúc doanh nghiệp Nhà nước thì tôi đã nói nhiều lần là cơ chế quản lý của doanh nghiệp Việt Nam rất kém, nhưng không phải là không khắc phục được.

Đi Trung Quốc, tôi được Phó thủ tướng phụ trách công nghiệp của Trung Quốc cho biết là đã áp dụng chế độ quản lý theo hiệu quả, nhưng doanh nghiệp nhà nước bên đó cũng còn rất nhiều vấn đề.

Hỏi thế làm thế nào để khắc phục thì ông ấy cho biết là yêu cầu một nhóm các nhà khoa học, các chuyên gia khảo sát và đề ra hệ tiêu chí, như phải tăng năng suất bao nhiêu, đổi mới công nghệ thế nào, lương thưởng bao nhiêu… sau đó công khai đăng lên. Ai có phương án thì gửi đến, rồi mời hội đồng nghe báo cáo, bỏ phiếu kín, người được phiếu cao nhất thì bổ nhiệm làm lãnh đạo 3 năm. Năm đầu làm không tốt thì không lên lương, năm thứ hai vẫn không làm được thì hủy hợp đồng không cho làm nữa và thay bằng người khác.

Với cách làm như thế này, Việt Nam khó mà áp dụng được vì bệnh nể nang, thành tích.

Do vậy không riêng gì cá nhân tôi mà nhiều chuyên gia kinh tế cũng không có niềm tin vào việc tái cấu trúc thành công.

Xin trân trọng cảm ơn Tiến sĩ!

Bích Ngọc (thực hiện) - Nguồn: Đất Việt Online
Tin Bài Khác:
Posted by at No comments:
Labels: , ,

Tuesday, April 9, 2013

Bất Động Sản khó khăn có "lỗi" của chính sách

[Thư viện marketing] Những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản trầm lắng dưới góc nhìn của Viện Kinh tế xây dựng...Viện Kinh tế xây dựng (Bộ Xây dựng) vừa có một bản báo cáo về tình hình thị trường bất động sản và những nguyên nhân khiến thị trường trầm lắng như hiện nay.

Theo cơ quan này, sau một thời gian phát triển mạnh và có đóng góp đáng kể cho phát triển kinh tế, thị trường bất động sản rơi vào giai đoạn khó khăn kéo dài do tác động của tình hình kinh tế suốt từ năm 2009 đến nay. Sự sụt giảm về giá cả xảy ra ở hầu hết các phân khúc của thị trường; số lượng giao dịch giảm mạnh, thậm chí nhiều dự án không có giao dịch và hiện vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi.

Nhiều doanh nghiệp, kinh doanh dịch vụ bất động thực sự gặp khó khăn, nhất là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, tiềm lực tài chính hạn chế, khi thị trường suy thoái, không bán được hàng, không có khả năng trả nợ ngân hàng.

Thị trường bất động sản năm 2012 trầm lắng không chỉ để lại hậu quả là hàng vạn doanh nghiệp báo lỗ, ngừng hoạt động, thậm chí là giải thể mà còn cả một lượng hàng tồn kho rất lớn và gánh nặng cho năm 2013.

Số liệu từ cơ sở dữ liệu quốc gia về đăng ký doanh nghiệp, cho thấy trong năm 2012 đã có 680 doanh nghiệp với ngành nghề kinh doanh chính là bất động sản đăng ký giải thể, ngừng hoạt động (con số của năm 2011 thống kê được là 576 doanh nghiệp). 

Còn nếu tính cả những doanh nghiệp có lĩnh vực hoạt động có liên tới bất động sản thì chắc chắn con số này sẽ còn cao hơn rất nhiều, chiếm phần không nhỏ trong tổng số 54.261 doanh nghiệp tuyên bố dừng hoạt động và giải thể của năm 2012. Bởi theo số liệu thống kê của Bộ Công Thương, xét theo lĩnh vực và ngành nghề hoạt động kinh doanh chính thì tỷ lệ các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và doanh nghiệp công nghiệp sản xuất sản phẩm vật liệu xây dựng phải dừng hoạt động trong cả năm 2012 tăng 20% so với năm 2011. 

Theo Viện Kinh tế xây dựng, ngoài những nguyên nhân do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế thế giới, phát triển tự phát, thiếu sự quản lý chặt chẽ, thiếu quy hoạch, cơ cấu hàng hóa phát triển mất cân đối,... thì những tác động từ các chính sách cũng ảnh hưởng không nhỏ tới thị trường.

Cụ thể, các chính sách tiền tệ, quản lý đất đai có thể giúp thanh lọc, làm cho thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn, nhưng cũng đã hạn chế dòng tiền vào bất động sản, khiến thị trường trầm lắng thời gian qua.

Nổi lên trong đó là sự tác động mạnh mẽ từ các chính sách của Chính phủ, cụ thể là thực hiện Nghị quyết 11 nhằm ổn định kinh tế vĩ mô đó là chính sách thắt chặt tín dụng, cắt giảm chi tiêu công,... đã làm giảm nguồn cung cho thị trường, làm giảm tiến độ thi công của các dự án đang thi công vì khó tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng.

Bên cạnh đó, một số chính sách đã ban hành thời gian gần đây và những bất cập của nó tác động đến thị trường bất động sản, điển hình là việc ban hành Nghị định 69/2009. Theo đó, chủ đầu tư phải mua đất theo giá tự thỏa thuận, hoặc thương lượng mức đền bù cho người đang sử dụng đất sát với giá thị trường.

Trong khi đó, việc phê duyệt và cấp phép đầu tư tràn lan, thiếu kiểm soát vẫn còn tồn tại, tạo nên sự hỗn loạn thông tin, dẫn đến khủng hoảng thừa các sản phẩm dưới chuẩn và thiếu những sản phẩm đạt chuẩn. Thêm vào đó, giá đất do Nhà nước quy định chỉ bằng 30-60% so với thị trường. Điều này cho thấy Nhà nước vẫn chưa tổ chức được hệ thống theo dõi giá đất trên thị trường.

Tiếp đến là Nghị định 71/2010 quy định chi tiết Luật Nhà ở ra đời đã tiếp tục khiến chủ đầu tư và người mua đều e ngại, đặc biệt về tính pháp lý của giao dịch dưới hình thức hợp đồng góp vốn.

Cơ quan của Bộ Xây dựng cũng cho rằng, cơ quan quản lý chính sách tiền tệ, mà cụ thể là Ngân hàng Nhà nước cũng góp phần không nhỏ, khi ban hành Thông tư 13/2010 với việc nâng hệ số rủi ro đối với cho vay bất động sản từ mức 150% lên 250%, đã không khuyến khích ngân hàng cho vay kinh doanh bất động sản. 

Bên cạnh đó, với việc thu hẹp tín dụng đối với lĩnh vực phi sản xuất của ngành ngân hàng, thì việc cả chủ đầu tư lẫn khách hàng sẽ phải đối mặt với khó khăn thiếu vốn là một điều hiển hiện. Tiếp đó, hàng loạt quy định nhằm kiềm chế lạm phát được phát đi từ Nghị quyết 11, qua đó đã thắt chặt tiền tệ đã làm cho lãi suất thị trường tăng vọt, chi phí vốn của các doanh nghiệp bất động sản tăng cao.

Đối với chính sách tài khóa, Chính phủ tăng thu ngân sách, giảm bội chi ngân sách, rà soát cắt giảm đầu tư công. Với nội dung này, nhiều dự án đầu tư của Nhà nước bị đình hoãn, ảnh hưởng lớn đến sự phát triển của thị trường bất động sản.

Nhưng "cú sốc" lớn nhất đối với tín dụng bất động sản đó chính là sự ra đởi của Chỉ thị 01/CT của Ngân hàng Nhà nước, trong đó quy định tỷ trọng tín dụng phi sản xuất của tất cả các ngân hàng sẽ giảm về mức tối đa là 16% vào ngày 31/12/2011. 

Theo Viện Kinh tế xây dựng, trên thực tế, vay để đầu tư bất động sản chiếm hơn 90% tín dụng phi sản xuất. Với quy định này nhiều ngân hàng buộc phải hạn chế cho vay đầu tư bất động sản, thậm chí phải tích cực thu hồi nợ để đảm bảo tỷ lệ theo quy định. Hệ quả là tín dụng bất động sản bị siết, nhiều dự án bị ngưng trệ, nhà đầu tư cũng rất khó vay tiền để mua nhà, nhiều doanh nghiệp đứng trước nguy cơ phá sản. 

Ngoài ra, thị trường bất động sản luôn gắn liền với sự phát triển của đô thị và cơ sở hạ tầng. Do vậy, với chủ trương thắt chặt đầu tư công, trong đó có nhiều dự án xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng của Chính phủ trong năm 2011, thì chắc chắn nhiều dự án đã và đang triển khai sẽ bị tác động.

Trước thực tế khó khăn của thị trường, để giúp doanh nghiệp bất động sản tháo gỡ khó khăn, Viện Kinh tế xây dựng đã đưa ra một số kiến nghị, đề trong đó có việc xem xét huy động vốn từ trái phiếu công trình để tập trung đầu tư vào cơ sở hạ tầng nhằm giải quyết tồn kho của các doanh nghiệp.

Cùng với đó là tiếp tục gia hạn nộp thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng cho các doanh nghiệp đầu tư - kinh doanh (bán, cho thuê, cho thuê mua) nhà ở; doanh nghiệp được nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ thanh toán tiền bán hàng trong thời gian tối đa 24 tháng; giảm thuế suất thuế giá trị gia tăng đầu ra đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở xã hội xuống còn 5% để người mua nhà được hưởng lợi và tạo điều kiện cho doanh nghiệp giảm giá bán...

Viện cũng kiến nghị Nhà nước xem xét hỗ trợ bằng giải pháp sớm thực hiện đầu tư hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tại các khu đô thị để đáp ứng nhu cầu của người mua nhà. Đồng thời, cơ quan chức năng cần thực hiện thanh tra kiểm toán tài chính của chủ đầu tư, và từ đó sẽ có biện pháp cụ thể đối với từng trường hợp.
Tác giả Bảo Anh - nguồn: VnEconomy
Tin bài khác:
Posted by at No comments:
Labels:

Thursday, July 12, 2012

Căn hộ cao cấp: Càng kích càng ế

[Tiếp thị bất động sản] Hết thời khuyến mại, tặng nội thất, giảm giá... , chủ đầu tư bất động sản đang đua nhau liên kết với các ngân hàng trong cuộc cạnh tranh bằng lãi suất cho vay mua nhà.

Cuộc đua kéo giảm lãi suất

Thông tin một dự án bất động sản cao cấp cho khách hàng vay lãi 0% năm đầu tiên mua nhà đang dấy lên một làn sóng cạnh tranh hút khách bằng lãi suất.

Cụ thể, theo chương trình ưu đãi lãi suất đặc biệt của ngân hàng này, người mua nhà có điều kiện tiếp cận với khoản vay lên tới 60% giá trị căn hộ trong thời hạn 20 năm. Người mua nhà sẽ không phải trả lãi suất vay và được ân hạn nợ gốc (hoãn trả nợ gốc) trong một năm kể từ ngày giải ngân đầu tiên theo hợp đồng tín dụng. Đây quả thực là gói hỗ trợ tài chính chưa có tiền lệ trên thị trường bất động sản cao cấp.

Theo đại diện chủ đầu tư, chính sách này sẽ giảm thiểu những áp lực về dòng tiền vì người mua chỉ cần nguồn vốn tự có tương đương 40% giá trị hợp đồng và không phải lo ngại về nghĩa vụ trả lãi và gốc vay trong năm đầu tiên. Chương trình hỗ trợ lãi suất và ân hạn nợ gốc lần này hướng tới những khách hàng có nhu cầu mua nhà để ở.
Đua nhau giảm lãi suất, thị trường 

căn hộ vẫn ế ẩm (ảnh minh họa)

Ngay sau khi được nới lỏng tín dụng và cho phép ngân hàng cho vay hỗ trợ dự án bất động sản, hàng loạt chương trình cho vay ưu đãi giữa nhà băng và chủ đầu tư đã được tung ra. Vietcombank dành 2.000 tỷ đồng triển khai gói hỗ trợ cho vay với lãi suất ưu đãi dành cho khách hàng cá nhân/hộ kinh doanh. BIDV mạnh tay dành hẳn gói 4.000 tỷ đồng. Mức lãi suất cho vay của các ngân hàng vào khoảng 12-13%/năm, nhưng chỉ áp dụng với một số dự án và trong thời gian nhất định.

Không chỉ trông chờ vào ngân hàng, nhiều chủ đầu tư cũng ra tay hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà. Golden Land đưa ra chương trình hỗ trợ khách hàng "Ngân hàng tài trợ vốn - Golden Land tặng 100% lãi suất". Hay dự án Nam Đô Complex, chủ đầu tư GP-Invest cũng hỗ trợ 6% lãi suất. Tân Hoàng Minh sẽ chịu 5% lãi suất (lãi suất cho vay chính thức của BIDV là 12%/năm) để khách hàng có thể hưởng lãi suất 7%/năm.

Người mua ngày càng cẩn trọng hơn

Báo cáo thị trường của các công ty bất động sản cho thấy, thị trường này không có dấu hiệu tích cực rõ rệt nào mà vẫn tiếp tục diễn tiến chậm ở hầu hết các mảng thị trường. Theo Savills Việt Nam, tại Hà Nội, tổng nguồn cung sơ cấp đạt xấp xỉ 12.000 căn, trong khi TP.HCM cũng đang tồn kho khoảng 400.000 căn hộ (cả căn hộ đã xây dựng hoàn tất và căn hộ còn đang dở dang).

Theo ông Phạm Đức Hiển, chuyên gia kinh tế, chương trình cho vay chỉ tập trung ở các dự án cao cấp, ngay cả căn hộ siêu sang. Các chủ đầu tư đứng ra gánh lãi suất cũng không nhiều. Bên cạnh đó, không phải dự án nào ngân hàng cũng dễ dàng mở hầu bao bởi họ phải tính tới tính khả thi của dự án cũng như tránh việc tiếp tục nợ xấu.

Các mức vay ưu đãi nghe có vẻ hấp dẫn, nhưng chỉ áp dụng trong thời gian ngắn giai đoạn triển khai chương trình khuyến mại, dài nhất là 6 tháng. Còn sau đó, người mua vẫn phải trả lãi từ 17-19%/năm. Các ngân hàng khống chế số lượng và đối tượng mua nhà được vay, cũng như hạn chế cho vay một số dự án khiến tác động trên thực tế của chính sách nới tín dụng bất động sản tới thị trường không nhiều.

Ông Stephen Wyatt, đến từ Knight Frank Việt Nam, cũng thừa nhận, các ngân hàng duy trì việc cho vay một cách miễn cưỡng, trừ khi người mua/chủ đầu tư đáp ứng được các yêu cầu cho vay nghiêm ngặt.

Các chủ đầu tư đang nằm trong thế kẹt, vì họ đã bán một nửa dự án trong 2 hoặc 3 năm trước tính theo từng mét vuông, và điều đó không còn thực tế trong điều kiện thị trường hiện tại. Vì thế, một là họ bán, làm mất lòng người mua tại thời điểm ban đầu hoặc vẫn cố nắm giữ cho đến khi thị trường hồi phục. Trong nhiều trường hợp, giá đất quá cao và khi cộng thêm chi phí xây dựng, nhiều dự án đã trở nên không khả thi trong thị trường hiện tại.

Thời điểm này đang là thị trường của người mua và họ biết điều đó. Với số lượng lớn nguồn cung có sẵn, người mua có điều kiện để nghiên cứu tất cả các dự án và chương trình ưu đãi của chủ đầu tư cho đến khi họ tìm được sản phẩm tốt nhất. Thêm vào đó, hầu hết người mua tin rằng giá sẽ giảm hơn nữa nên sẵn lòng chờ đợi. Vì mua nhà chủ yếu là để ở nên họ ngày càng cẩn trọng và chọn lọc hơn.

Ông Trần Như Trung, công tác tại Savills Việt Nam, nhận định, quan trọng nhất là phải khích lệ đượctinh thần kinh doanh. Đây là thời điểm rất nhạy cảm, nếu chỉ nói một chiều sẽ ảnh hưởng rất lớn tới tâm lý của cả người kinh doanh và những người có nhu cầu. Người kinh doanh mong bán được hàng, còn người mua thì luôn mong sẽ gặp được cơ hội hạ giá thấp hơn. Thị trường sẽ còn tiếp tục chứng kiến xu hướng giảm nhẹ giá bán tại các phân khúc hạng trung và bình dân, và giảm mạnh tại phân khúc cao cấp.
Theo VeF (Duy Anh)

Các bài khác:
Posted by at No comments:
Labels: , , ,

Sunday, July 8, 2012

Người mua thiếu niềm tin: BĐS còn bi đát

[Marketing3k- BĐSVN] Không như kỳ vọng của các DN BĐS về thị trường sẽ ấm trở lại từ quý II/2012, diễn biến và kết quả thực tế của thị trường trong nửa đầu năm hiện lên với nhiều giảm sút mà vẫn chưa thấy đà bật lên.

Những con số lùi

Lĩnh vực BĐS - xây dựng có số lượng doanh nghiệp đăng ký thành lập mới giảm mạnh trong khi số lượng doanh nghiệp giải thể, dừng hoạt động tăng cao trong 4 tháng đầu năm.

Theo báo cáo tình hình doanh nghiệp của Bộ Kế hoạch và Đầu tư gửi Thủ tướng Chính phủ hồi tháng 5, tính đến cuối tháng 4/2012 thì tổng số doanh nghiệp đăng ký thành lập mới trong ngành xây dựng và BĐS lần lượt là 3.798 và 212 doanh nghiệp, giảm 23,9% và 54,8% so với cùng kỳ năm 2011.

Tổng số doanh nghiệp dừng hoạt động hoặc giải thể gồm 3.123 doanh nghiệp xây dựng, 247 doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Tỷ lệ doanh nghiệp dừng hoạt động, giải thể của ngành so với cùng kỳ năm 2011, tăng 16% - chiếm 3,9% trên tổng số doanh nghiệp đang hoạt động, còn lĩnh vực kinh doanh BĐS, tính ra tăng 0,1% - chiếm 4,7% trên tổng số doanh nghiệp đang hoạt động.

Bộ Xây dựng nhận định, mặc dù tình hình kinh tế vĩ mô đã ổn định hơn, lạm phát được kiềm chế, lãi suất cho vay đã giảm đáng kể so với cuối năm 2011 nhưng bài toán đầu ra của thị trường chưa có lời giải, câu chuyện thiếu vốn cho sản xuất, cho đầu tư phát triển của doanh nghiệp được đánh giá ở mức độ nghiêm trọng. Doanh nghiệp phần lớn không đủ tiêu chuẩn để có thể tiếp cận tín dụng, lãi suất cho vay tuy giảm từ trên 20% thời điểm năm 2011 xuống dưới ngưỡng này, nhưng vẫn còn quá xa vời để doanh nghiệp nghĩ tới chuyện vay vốn.

Theo Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS, Bộ Xây dựng, riêng thị trường Hà Nội, 6 tháng đầu năm có rất ít giao dịch thành công. Có những dự án bất động sản giảm tới 50% so với thời điểm thị trường sốt đỉnh điểm ở quý 1/2010 nhưng do pháp lý và tiến độ thực hiện chậm, lại xa trung tâm nên vẫn không được người mua đoái hoài.

Thông tin Ngân hàng Nhà nước hạ lãi suất huy động và lãi suất cho vay giảm, đồng thời đưa BĐS ra khỏi danh mục lĩnh vực hạn chế cho vay có tác dụng khiến một số người có nhu cầu thực quan tâm, nhưng giao dịch không đáng kể. Phần lớn người dân và nhà đầu tư đang dè dặt, chưa có niềm tin vào thị trường, chờ đợi giá cả hạ hơn nữa.

Ở phía Nam, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM - Nguyễn Tấn Bền góp thêm, thành phố có 860 dự án phát triển nhà ở với tổng diện tích khoảng 8.600 ha, quy mô 325 ngàn căn hộ, đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, đang triển khai thực hiện. Tuy nhiên hầu hết dự án đều chậm tiến độ so với quy định. Trong đó khoảng 50% dự án chưa triển khai và tạm dừng do chủ đầu tư thiếu vốn vướng mắc trong việc bồi thường giải phóng mặt bằng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thay đổi mục tiêu đầu tư...

6 tháng đầu năm, thành phố chỉ có 5 dự án phát triển nhà ở được chấp thuận đầu tư với tổng mức 6.500 tỷ đồng - giảm 4,4 lần so với cùng kỳ năm 2011. Bên cạnh đó, chỉ có 7 dự án được hoàn thành và đưa vào sử dụng, cung cấp cho thị trường 1.313 căn hộ. Hiện nay thị trường vẫn đang tồn đọng khoảng 20.000 căn hộ chung cư.

"Suy thoái hiện nay của thị trường BĐS là hệ quả của tăng trưởng nóng và tình trạng đầu cơ của các nhà đầu tư trong giai đọan 2006 - 2007 mà hệ lụy của nó là vô cùng lớn, kéo dài cho đến nay mà vẫn chưa có giải pháp giải quyết hữu hiệu" - ông Bền đúc rút.

Khó khăn còn dài

Bộ trưởng Xây dựng Trịnh Đình Dũng nhấn mạnh: "Thị trường BĐS dự báo trong thời gian tới vẫn gặp nhiều khó khăn, chưa thể sôi động ngay được. Các doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng sẽ tiếp tục đối mặt với vấn đề tài chính và thị trường, các doanh nghiệp xây dựng thiếu việc làm. Những doanh nghiệp không cân đối được dòng tiền để trả nợ vay và duy trì sản xuất có thể dẫn đến phá sản...".

Ông Nguyễn Đăng Nam - Chủ tịch Tập đoàn Phát triển nhà và đô thị (HUD) cho hay, mặc dù nỗ lực, đồng loạt triển khai các giải pháp nhưng kết quả 6 tháng đầu năm của HUD chỉ đạt 30-40% kế hoạch, nhiều chỉ tiêu như giá trị đầu tư, diện tích sàn nhà ở, lợi nhuận trước và sau thuế đạt 26-29% đặt ra.

Trước thực trạng người mua nhà hiện nay vẫn đứng ngoài thị trường và kỳ vọng vào mức giảm giá hơn nữa dù cho nhiều dự án căn hộ tại Hà Nội đã giám giá bán bằng hoặc dưới giá thành, ở mức 16-17 triệu đồng/m2 nhưng vẫn không có ai mua, Chủ tịch Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Nhà Hà Nội (Handico) - Nguyễn Ngọc Tuấn kiến nghị, Bộ Xây dựng cần có động củng cố niềm tin của người dân. Yếu tố tâm lý đang là mấu chốt của vấn đề, có vai trò quyết định không nhỏ tới thị trường thời gian tới.
Theo VeF (Thành Dũng)

Các bài khác:
Posted by at No comments:
Labels: , ,

Tuesday, June 12, 2012

Đáy bất động sản sắp bị phá?

[Kinh Tế Việt Nam] Đáy thị trường bất động sản mà Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng đề cập tới đang sắp bị phá vỡ. Chúng ta hãy chờ xem điều gì sẽ xảy ra, cái gì sẽ từ đáy trồi lên.
Sau sự xuất hiện khá thường xuyên của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng và cấp phó của ông - Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam - vào quý II/2012, tín hiệu chính sách cho thị trường bất động sản đã rõ hơn rất nhiều so với cách đây nửa năm.

Hẳn là thế, bởi từ đầu tháng 4/2012, khi Ngân hàng Nhà nước tiến hành đợt giảm trần lãi suất huy động lần thứ hai trong năm, dư luận và trên mặt báo chí đã dần thưa thớt nội dung dự báo về tình hình sa sút của thị trường bất động sản.

Với thị trường TP.HCM, sự bình thản của dư luận gần như là một lẽ đương nhiên, vì bất chấp vài cú lao dốc và "định" lao dốc trong việc giảm giá phân khúc căn hộ trung cấp và cao cấp, bất chấp tình trạng giao dịch "oải" chưa từng thấy, phần lớn dự án đất nền ở khu Đông và khu Nam thành phố này vẫn kiên nhẫn kéo giá ngang. Trong khi đó, phân khúc đất thổ cư ở một số nơi như quận 9, quận Thủ Đức, quận Tân Phú, quận 12 và nhà bình dân tại các khu vực này vẫn duy trì được mật độ giao dịch tương đối bình thường.

Nếu để ý, sẽ nhận ra hầu hết các bài báo phản ảnh về tình trạng bĩ cực và giảm giá đều xoáy vào thị trường nhà đất Hà Nội. Một số khu vực như Mê Linh, Đông Anh vẫn thường được đánh giá là những nơi có mức giảm "khủng" nhất. Kế đó là khu vực phía Tây với nhiều dự án được mô tả là lao dốc không phanh...

Nhưng từ đầu tháng 5/2012 đến nay, thế cục dường như đã chuyển biến. Hai khu vực Long Biên, Gia Lâm ở phía Đông Hà Nội còn được mô tả là tăng giá. Đặc biệt trong vài tuần qua, các dự án ở khu vực phía Tây Hà Nội như Geleximco, Bắc An Khánh, Nam An Khánh, Vân Canh... đã trở nên sôi động bất thường khi mặt bằng giá nhích lên từ 500.000 - 2 triệu đồng cho mỗi mét vuông đất nền. Chưa bàn đến thực tế giao dịch có thành hình thành khối hay không, chỉ riêng chuyện giá không lao dốc hay suy giảm thêm cũng đã là một hiện tượng đặc biệt đối với thị trường nhà đất Hà Nội, khơi dậy niềm tin sống sót cho các chủ doanh nghiệp bất động sản và các nhà đầu tư thứ cấp.

Nét chấm phá bất ngờ

Hy vọng đã chớm khởi sắc. Thế nhưng, những bài học mừng hụt cay đắng của "lịch sử cận đại" vẫn ám ảnh khôn nguôi. Câu hỏi được đặt ra hiện nay là liệu cái đáy của thị trường Hà Nội có bền vững, hay lại như thời kỳ quý III/0 2011 đã chỉ cầm cự được một thời gian ngắn nhờ vào "hiệu ứng trần lãi suất 14%" của Ngân hàng Nhà nước, nhưng sau đó lại tiếp tục "đi về nơi xa lắm".

Tuy nhiên vào lần này, hy vọng củng cố cho đáy chữ U ở TP.HCM và đáy tạm ở Hà Nội là có cơ sở, bởi lãi suất đang giảm thật sự chứ không chỉ giảm trên danh nghĩa. Tương tự với quý II/2009 mà xu hướng nới dần tín dụng đã kích thích cho sự hồi sinh của cả hai thị trường chứng khoán Việt Nam và thị trường bất động sản Hà Nội, lần này cũng đang diễn ra một khí sắc gần giống như thế, tuy không có mặt gói kích cầu 8 tỷ đô la nào từ phía Chính phủ.

Nhưng bù lại, thị trường lại bắt đầu tiếp nhận những thông tin mới mẻ và không kém bất ngờ. Vào ngày cuối tháng 5/2012, một cuộc hội thảo do Hiệp hội bất động sản Việt Nam và báo Lao Động tổ chức đã diễn ra ở TP.HCM. Điểm đặc biệt của cuộc hội thảo này có lẽ ở cái tiêu đề của nó. Khác với những tiêu đề của nhiều cuộc hội thảo trước đây như "cơ hội nào" hay "kênh đầu tư hiệu quả nào", hội thảo lần này đã gọi thẳng tên cúng cơm của vấn đề: "Vực dậy thị trường bất động sản".

Nhưng làm thế nào để vực dậy? Đó chính là điểm đặc biệt nhất của cuộc hội thảo. Lần thứ hai kể từ thông điệp "Nhà nước sẽ mua lại nhà chung cư" vào tháng 4/2012, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam lại xuất hiện với hàng loạt con số. Trong cách nhìn của ông, thời gian tới thị trường bất động sản sẽ đón nhận những tín hiệu vui từ chính sách đẩy mạnh giải ngân đầu tư công của Chính phủ.


Hiện nay, Nhà nước còn 120.000/180.000 tỷ đồng trong kế hoạch phải chi. Số tiền này khi bơm ra thị trường (chủ yếu đầu tư vào hạ tầng) sẽ tạo nhiều hiệu ứng tốt. Cụ thể là kích ngành vật liệu xây dựng (đang tồn kho 3 triệu tấn xi măng, thép 220.000 tấn... ), doanh nghiệp sẽ đi vay tiền làm công trình (kích tăng trưởng tín dụng).

Ngoài ra, trong kế hoạch giải ngân vốn năm nay vẫn còn 38.000 tỷ đồng huy động từ trái phiếu Chính phủ, vốn tạm ứng của năm 2013, cùng 17.000 tỷ đồng từ nhiều nguồn vốn khác... Như vậy, từ đây đến cuối năm, lượng tiền sẽ cho ra thị trường là 500.000 tỷ đồng (cộng thêm từ nguồn tăng trưởng tín dụng khoảng 300.000 tỷ đồng), không ít thì nhiều cũng kích thích các thị trường phát triển...

Cần lưu ý rằng, từ đầu năm cho đến gần cuối tháng 5/2012, những con số trên vẫn chưa hề hiện ra trong các bản báo cáo nào. Mà tiền đề của nó đã chỉ xuất hiện trong một báo cáo của thủ tướng vào những ngày đầu của kỳ họp Quốc hội bắt đầu từ cuối tháng 5/2012.

Hẳn nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư phải băn khoăn: Liệu triển vọng số liệu như thế có ý nghĩa gì đối với các phương án kinh doanh?

Vỡ đáy?

Nếu quả thực những con số đầu tư công được giải ngân như thông tin của ông Nguyễn Trần Nam, nền kinh tế và các thị trường sẽ có cơ hội đón nhận một lượng tín dụng bồi bổ không nhỏ và cũng chẳng kém thua gì so với gói kích cầu năm 2009. Vấn đề chỉ còn là khoản tín dụng khổng lồ này sẽ được phân bổ như thế nào mà thôi.

Trong những suy ngẫm khiêm tốn nhất và biện chứng với lịch sử quá u ám của thị trường bất động sản nước nhà từ hơn một năm qua, có lẽ chúng ta không nên duy trì một cái nhìn quá đỗi lạc quan vào bức tranh tương lai, cho dù bức tranh đó đang được chấm phá bởi những mảng màu số liệu thật ấn tượng. Mà nên bình tâm với quan niệm: thị trường có được giao dịch, doanh nghiệp bán được hàng là tốt lắm rồi.

Còn trước mắt, "chân sút" chủ công lại là Ngân hàng Nhà nước - đã chính thức xuất hiện từ quý IV năm ngoái, thay cho Bộ Xây dựng - mũi trung phong trước đây.

Điểm đáng chú ý là cùng ngày với hội thảo đề cập ở trên, một cuộc họp giữa Ngân hàng Nhà nước với 14 ngân hàng lớn đã diễn ra ở đầu cầu bên kia - Hà Nội. Tuy về danh nghĩa chỉ là một cuộc họp định kỳ, song nội dung của nó lại hé lộ khá nhiều khoản mục mà có thể sẽ được "cách mạng" hóa trong thời gian tới, thậm chí ngay trong tháng 6/2012.

Song trùng với trào lưu giảm trần lãi suất huy động và phải thực giảm lãi suất cho vay để giải quyết phần nào bài toán ứ vốn nơi ngân hàng, thị trường bất đông sản cũng đang có điều kiện để tiếp nhận một mặt bằng lãi suất cho vay thấp hơn. Đó cũng là chủ kiến của Ngân hàng nhà nước, nhất là việc cơ quan này đang suy nghĩ đến khả năng có thể mở rộng diện áp trần lãi suất cho vay, trong đó có khả năng nhóm đối tượng bất động sản, chứng khoán và tiêu dùng đều được hưởng lợi.

Nếu những biện pháp mang tính tình thế như trên được áp dụng và vận dụng một cách "đồng bộ, linh hoạt và uyển chuyển", kết quả chắc chắn phải đến là thị trường bất động sản sẽ ấm lại. Tuy vậy, bên cạnh tình hình thanh khoản nhiều khả năng sẽ được cải thiện trong nửa cuối năm 2012 và có thể kéo sang cả năm 2013, sự hồi phục này cũng chỉ có ý nghĩa trong một phạm vi khá hạn hẹp, chứ khó có đất hoạt động cho giới đầu cơ nhà đất như vào những thời kỳ sốt nóng trước đây.

Khi tháng 6/2012 chưa đến thời điểm trung tuần, một lần nữa - lần thứ tư liên tiếp trong năm, Ngân hàng nhà nước lại quyết định giảm trần lãi suất huy động. Nhưng lần này, cú "đánh xuống" quyết liệt hơn: 2%!

Đáy thị trường bất động sản mà Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng đề cập tới đang sắp bị phá vỡ. Chúng ta hãy chờ xem điều gì sẽ xảy ra, cái gì sẽ từ đáy trồi lên...

Theo Trường Sơn - VeF
Các bài khác:
Posted by at No comments:
Labels: , , ,

Monday, June 4, 2012

Dồn sức cứu BĐS: Những hệ quả nguy hiểm

[Kinh Tế Việt Nam] Khi đối diện với khủng hoảng, cá nhân con người hay doanh nghiệp hay bộ máy công quyền thường chọn một trong hai phản ứng: hoặc sửa đổi toàn diện để thích nghi với hoàn cảnh mới; hoặc quay về với những thói quen xưa cũ mà họ cho rằng đã giúp họ đạt được quyền và lợi hiện nay.

Tầm cỡ của gói cứu trợ

Sau gói kích cầu 8 tỷ đô la năm 2008, Việt Nam đã chứng kiến lạm phát phi mã hơn 22% và việc kém hiệu quả khi kích cầu đầu tư công đã tạo một phản ứng dây chuyền từ nhập siêu, dự trữ ngoại tệ sụt giảm, nợ công gia tăng, tiền đồng mất giá... Chính sách siết chặt tiền tệ sau đó để giữ cương con ngựa kinh tế đã tạo nên sự suy thoái đình đốn hiện nay. Dư vị còn đắng cay thì các nhà điều kinh tế lại đang áp dụng biện pháp cũ này để chữa bệnh mới.

Sau khi đổ tiền cứu ngân hàng và chứng khoán, Chính phủ đang dồn nỗ lực để cứu bất động sản. Thay vì gọi là gói kích cầu, lần này chúng ta sử dụng một tên khác: tái cấu trúc, gói hỗ trợ... hay gói từ thiện?


Phát pháo đầu tiên, ông Vũ Xuân Thiện, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS tuyên bố chắc nịch là "Có tiền lúc này tôi sẽ mua nhà". Sau đó, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho biết, trong số 180.000 tỷ đồng đầu tư công dành riêng cho năm 2012, Chính phủ mới dùng 60.000 tỷ đồng. Vì thế trong 7 tháng còn lại của năm, 120.000 tỷ đồng nữa sẽ được bơm vào thị trường. Theo ông Nam, gói đầu tư công, cộng thêm 38.000 tỷ đồng trái phiếu Chính phủ, tạm ứng trước vốn năm 2013 thì trong 7 tháng cuối năm thị trường có thể đón nhận khoảng 200.000 tỷ đồng. Vì thế, Thứ trưởng Nam hy vọng, dòng tiền này khi được lưu thông chắc chắn sẽ kích thích tăng trưởng kinh tế, tác động tích cực đến nhiều ngành nghề khác, trong đó có địa ốc.

Lãnh đạo Bộ Xây dựng dự báo thêm, nền kinh tế còn có dòng tiền trong dân đang đầu tư vào vàng, USD, gửi tiết kiệm. Tiền của người dân sớm muộn cũng sẽ chảy vào bất động sản khi lãi suất hạ nhiệt và các kênh đầu tư còn lại bắt đầu mất dần tính hấp dẫn. Như vậy, trực tiếp và gián tiếp, tổng cộng gói cứu trợ BĐS có thể lên đến 400 ngàn tỷ đồng (20 tỷ USD).

Những hệ quả xa gần

Tôi không biết có bao nhiêu đại gia BĐS trên toàn quốc đang "đắp chiếu"? Con số chắc không hơn vài ngàn. Dĩ nhiên, nếu giá BĐS xuống quá thấp thì các đại gia ngân hàng, chứng khoán và các nhà đầu cơ thứ cấp cũng bị vạ lây, vì như ông Lê Mạnh Hà (Phó chủ tịch UBND TP.HCM) đã công nhận, giá BĐS là tiền đề cho bài toán kinh tế và chính trị của Việt Nam. Nhưng mọi người dân sẽ phải chịu chung những hệ quả xấu tốt, xa gần mà giải pháp cứu trợ này sẽ đem lại:

Khi một số tiền khủng như vậy đổ vào thị trường BĐS thì ảnh hưởng trên giá cả sẽ phải có, dù chỉ tạm thời. Bong bóng sẽ không nổ tung vào cuối 2012 như nhiều người tiên đoán vì Chính phủ đang hết sức thổi hơi cho BĐS. Nhưng một căn nhà mơ ước cho đại đa số người dân sẽ vẫn nằm ngoài tầm tay trong 5, 10 năm tới vì mức giá vẫn là một ảo tưởng dựng lên bởi những thế lực ngoài thị trường. Con bệnh sẽ trầm trọng hơn vì cuộc giãi phẩu cần thiết đã được dời lại cho đến khi không còn gì để mổ trong đợt điều chỉnh sẽ đến.


Cái giá phải trả (không có bữa ăn nào miễn phí) cho lượng tiền 400 ngàn tỷ trong một thời gian ngắn là giá trị thực sự của đồng tiền VN sẽ phải giảm dù tỷ giá chính thức có thể được duy trì qua các biện pháp hành chính. Để tránh lạm phát phi mã, chính phủ sẽ phải thực hiện việc kiểm soát giá cả trên một bình diện sâu rộng. Ngoài xăng dầu, gạo, điện nước... , các món hàng như dược phẩm, vận chuyển công cộng, các hàng tiêu dung thông dụng... sẽ không được tăng giá. Đây là một bước lùi khá sâu cho nền kinh tế thị trường.

Trong môi trường của nền kinh tế chỉ huy, các doanh nghiệp tư nhân với mục tiêu kiếm lời (profit-seeking) sẽ khổ sở vì chi phí tăng mà giá bán bị kiểm soát chặt chẽ. Trong khi đó, doanh nghiệp nhà nước hay các công ty có liên hệ sâu xa với nhà nước sẽ có hai vũ khí bén nhọn: đặc quyền và tiền người khác (OPM) qua ngân hàng. Mô hình kinh doanh thâu tiền chỗ này (rent-seeking) sẽ lên ngôi và sẽ có thêm một loạt đại gia mới là bản sao của các đại gia hiện hữu.

Trên hết, khi hy sinh quyền lợi của đại đa số người dân để cứu vài nhóm lợi ích, và những "sai trái về đầu tư sẽ được bảo vệ". Người Mỹ gọi đây là một "rủi ro về đạo đức" (moral hazard) và sẽ khuyến khích những hành xử tương tự trong tương lai.

Sau 2 gói kích cầu rưỡi và gần 2.000 tỷ đô la trong 3 năm qua, Cơ quan Dự trữ Trung ương Mỹ (FED) đã thất bại trong việc giảm tỷ lệ thất nghiệp hay kích cầu một nền kinh tế tư nhân và năng động của Mỹ. Thành quả duy nhất họ có thể hãnh diện là cứu nguy và tạo lợi nhuận khủng cho các ngân hàng thương mại. Dự đoán lạc quan nhất là GDP Mỹ sẽ tăng trưởng khoảng 2% trong năm nay. Dù không thể bị thay thế, đồng USD vẫn chịu nhiều áp lực vì nợ công tăng vọt sau các gói kích cầu này.

Khi đối diện với khủng hoảng, cá nhân con người hay doanh nghiệp hay bộ máy công quyền thường chọn một trong hai phản ứng: hoặc sửa đổi toàn diện để thích nghi với hoàn cảnh mới; hoặc quay về với những thói quen xưa cũ mà họ cho rằng đã giúp họ đạt được quyền và lợi hiện nay. Tôi đoán là các thế hệ trẻ sẽ phải chờ thêm vài ba thế hệ nữa.

Theo TS. Alan Phan - VEF
Các bài khác:
Posted by at No comments:
Labels: , , ,

Thursday, May 31, 2012

Thị trường căn hộ sẽ đón tiếp làn sóng bán tháo?

[Marketing3k.vn] Có thể hình dung từ đây đến cuối quý III/2012, sẽ có thêm một số doanh nghiệp bất động sản "biến mất", cùng với cái bụng phình to hơn ở đầu kia của cán cân. Có lẽ đó cũng là một ẩn ý của diễn biến thị trường căn hộ vào lúc này.

Thời kỳ của bán phá giá

Vào thời gian này, toàn bộ thị trường căn hộ dường như đang sa chân vào một thời kỳ mới. Mới nhưng không sáng sủa chút nào, nếu không muốn nói thẳng tên của nó: bán phá giá.

Tuy vậy, lịch sử đã cho thấy trong những thị trường đầu cơ thượng thặng như vàng, chứng khoán và bất động sản, bất cứ động thái nào cũng bao hàm tính hai mặt. Câu chuyện bán phá giá, nghe có vẻ hấp dẫn, nhưng không chừng lại bao hàm một ẩn ý khác hơn thế nhiều.

Mọi chuyện hình như đã chính thức được khởi đầu bởi thông điệp từ tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai. Trong một cố gắng đáng khâm phục bất chấp có thể bị "ném đá", tập đoàn này đã làm cho giới đầu tư bất động sản ngộ ra rằng nếu vào năm 2009 dự án căn hộ Hoàng Anh Review ở quận 2, TP.HCM đã được giảm giá đến 40%, thì vào năm nay, không có lý do gì điều này không lặp lại.

Chưa cần bàn đến ý định của ông Đoàn Nguyên Đức có được chính ông xác nhận hay không, cũng chưa đến thời điểm Hoàng Anh Gia Lai thực hiện chiến dịch giảm giá căn hộ ở quận 7, có thông tin cho biết mới đây Công ty cổ phần Tập đoàn đầu tư địa ốc Nova đã quyết định phá giá dự án căn hộ Trophic Garden tọa lạc tại phường Thảo Điền, quận 2 - 22 triệu đồng/m2 - so với mức giá từ 30-40 triệu đồng/m2 của các dự án cùng khu vực như The Vista, Catavill, Reverview Palace.

Trong khi đó, ở đầu cầu bên kia của thị trường - Hà Nội, mặc dù chưa xuất hiện lời tuyên bố ồn ào về cơ chế phá giá căn hộ cao cấp, nhưng lại tiếp tục hiện ra những thông tin về lỗ lã và hàng tồn kho mà không thể làm cho giới chủ đầu tư như Vinaconex, Sông Đà hay HUD hài lòng. Nói riêng, hệ thống các công ty bất động sản Sông Đà đã lên kế hoạch giảm giá hàng loạt dự án căn hộ ở một số khu vực, trong đó Nha Trang dường như là điểm khởi phát.

Tình thế của giới chủ doanh nghiệp bất động sản Hà Nội xem ra còn bi đát hơn cả nhiều dự án bị "kẹp hàng" ở Sài Gòn. Sự việc này có thể lý giải theo khía cạnh là mặc dù không chịu áp lực trả nợ và lãi vay quá ghê gớm, nhưng nếu ngay cả một tập đoàn được xem là đầy tiềm lực tài chính như M. cũng phải chịu thúc thủ từ đầu năm 2012 đến nay, thì những "cá mập" nhỏ hơn dĩ nhiên ngày càng bị thu ngắn cơ hội hồi phục.

Thực ra, đã tồn tại khá nhiều ảo ảnh về những cơ hội hồi phục từ hơn một năm qua. Từ tháng 4/2011, thị trường bất động sản Hà Nội đã bắt đầu bộc lộ dấu hiệu đóng băng, với phân khúc căn hộ cao cấp, sau đó là trung cấp nằm chung tình thế bất biến với phân khúc đất nền dự án. Sang tháng 5/2011, chỉ số giá của các phân khúc như vậy đã chính thức bước vào chu kỳ tuột giảm. Bất chấp nhiều cố gắng vận động hành lang lẫn vận động chính sách của giới đầu tư và đầu cơ, thời gian còn lại của năm 2011 đã chỉ chứng kiến đà tiến lên không ngừng nghỉ của nhóm lợi ích ngân hàng trong việc tiến chiếm vị thế truyền thống của nhóm lợi ích bất động sản.

Ra hàng mạnh mẽ ròng rã từ tháng 3/2012 cho đến nay, nhưng lại quá kém hiệu quả, các chủ đầu tu căn hộ trung - cao cấp ở Hà Nội đang nằm nguyên vẹn trong cái vòng xoáy do chính họ tạo ra: đầu tư - vay vốn - trả lãi - kẹt nợ.

Không khác với Hà Nội, khoảng 20 dự án căn hộ và đất nền ở TP.HCM cũng đã được tung ra chào bán từ tháng 4/2012 đến nay. Tuy vậy, trừ phân khúc căn hộ bình dân còn "thoi thóp", kết quả của các phân khúc khác vẫn hầu như bằng không.

Ẩn ý còn lại

Trong khi đó, báo chí lại như góp phần làm cho các doanh nghiệp bất động sản đã bế tắc lại chìm sâu hơn vào khốn khó. Không phải tất cả, nhưng gần đây một số bài báo dường như đang làm trầm trọng hóa, thậm chí cường điệu hóa thế nan giải của các chủ đầu tư căn hộ. Tại TP.HCM, khu Nam chính là một "mặt trận", nơi đang và sẽ diễn ra điều mà vài ba tờ báo gọi là "cuộc chiến căn hộ".

Tháng 6/2012 đang đến rất gần - thời điểm mà Hoàng Anh Gia Lai có thể chính thức hạ đến 50% giá căn hộ ở dự án Thanh Bình, quận 7. Mà quận 7 lại là tâm điểm hành chính của khu Nam, với nhất cử nhất động của nó đều ảnh hưởng lớn đến thị trường nhà đất tại các huyện Bình Chánh và Nhà Bè xung quanh. Vì thế, có thể hình dung là với hoàn cảnh giảm giá khuyến mãi quá sức đặc biệt của dự án Thanh Bình, cùng tương lai một cuộc chiến đang cận kề giữa các chủ đầu tư căn hộ ở khu vực này, sẽ quá khó có cơ hội để doanh nghiệp bất động sản bán được hàng với giá mong muốn. Thậm chí, tiêu thụ được hàng với mức giảm giá 20-30% cũng sẽ là điều không tồi.

Thánhg 6/2012 cũng lại là thời điểm mà rất nhiều khoản đáo hạn tái hiện. Với doanh nghiệp bất động sản TP.HCM, tháng Sáu năm nay thực ra chỉ là kịch bản lặp lại của tháng Sáu năm ngoái, khi họ được ngân hàng ưu ái cho đảo nợ, còn ngân hàng thương mại thì không bị Ngân hàng nhà nước quá hối thúc về việc làm sao phải kéo giảm tỷ lệ cho vay phi sản xuất xuống mức 22%.

Còn vào năm nay, cho dù Ngân hàng nhà nước đã chính thức có yêu cầu "tái cơ cấu nợ" đối với các ngân hàng thương mại, nhưng xem ra quá trình này còn nhiêu khê với đủ thứ phức tạp về thủ tục, nhất là khi một năm trôi qua mà doanh nghiệp vẫn không thể nâng cao chút nào hệ số tiêu thụ hàng hóa .

Trong bối cảnh như thế, ai đang cầm dao đằng chuôi? Lẽ đương nhiên là ngân hàng chứ không thể là doanh nghiệp. Vào cuối tháng 6 tới đây, nếu tình thế không được cải thiện so với hiện thời, mà khả năng này lên đến 99% đối với phân khúc căn hộ trung - cao cấp, núi nợ của các doanh nghiệp với ngân hàng lại càng vút cao hơn, càng làm cho doanh nghiệp rơi vào tư thế "vệ tinh" của ngân hàng.

Đã có thể hình dung là từ đây đến cuối quý III/2012, sẽ có thêm một số doanh nghiệp bất động sản "biến mất", cùng với cái bụng phình to hơn ở đầu kia của cán cân. Có lẽ đó cũng là một ẩn ý của diễn biến thị trường căn hộ vào lúc này.

Theo Việt Thắng - VeF

Các bài khác:
Posted by at No comments:
Labels: , , , ,

Friday, September 11, 2009

Thuế chuyển nhượng hợp đồng góp vốn BĐS: Thiệt cho nhà đầu tư

TT - Còn hai tuần nữa (từ 26-9) nhà đầu tư chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua bất động sản (căn hộ, đất nền, nhà...) phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN), nhưng người có liên quan còn mù mờ về việc nộp thuế...Chi tiết>>

Bài liên quan:
>> Chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua bất động sản phải chịu thuế: Cho phép mua bán bất động sản trên giấy?
>> Thu thuế chuyển nhượng hợp đồng góp vốn: Nhiều cách hiểu khác nhau
>> Góp vốn đầu tư bất động sản: Chuyển nhượng hợp đồng phải nộp thuế
>> Sổ hồng - sổ đỏ “cuộc giằng co” chưa kết thúc
>> Bảo vệ nhà đầu tư: “Điểm yếu” môi trường kinh doanh
>> Xây 3 tuyến đường chính Khu đô thị mới Thủ Thiêm
Posted by at No comments:
Labels:

Thursday, September 10, 2009

Thị trường bất động sản đi về đâu?

Năm 2008 trôi qua với bao biến động lớn: khủng hoảng tài chính toàn cầu, sự suy giảm kinh tế, giảm sút trên thị trường chứng khoán đã kéo theo sự ảm đạm của bất động sản (BĐS). Riêng đối với VN, những tác động bất lợi đó không những làm xì hơi bong bóng trên thị trường BĐS những tháng cuối năm 2008 - đầu 2009 mà còn đẩy thị trường vào viễn cảnh mờ mịt...Chi tiết>>

Bài liên quan:
>> Thị trường bất động sản: Hai kịch bản
>> Thị trường địa ốc chịu thiệt?
>> Diễn biến mới trên thị trường bất động sản
>> Giới đầu cơ lo sốt vó Vì chính sách này Đất nền dự án sẽ phải áp thuế 25%
Posted by at No comments:
Labels:

Monday, September 7, 2009

Dự báo biến động thị trường nhà đất: Vẫn lúng túng

(VnEc) Nguyên nhân chính khiến cơ quan quản lý Nhà nước thường đưa ra những can thiệp đi sau thị trường là do chưa tạo được hệ thống thông tin, dự báo để định hướng và điều hành hiệu quả thị trường nhà đất. Chi tiết>>

Bài liên quan:
>> Thị trường BĐS: Đường nào cũng về 2%
>> Mua nhà, đất dưới 1 tỉ đồng/căn: Có dễ?
>> Dự thảo Luật thuế nhà, đất : Khó hạn chế đầu cơ
>> Cho phép mua bán bất động sản trên giấy?
Posted by at No comments:
Labels:

Saturday, September 5, 2009

Thị trường nhà đất cuối năm: Bỏ vốn vào đâu?

Có nhiều phương án để bỏ vốn đầu tư vào thị trường nhà đất những tháng cuối năm. Nhưng giới chuyên môn khuyến nghị nhà đầu tư nên cân nhắc trước những dự án “chết từ từ”. Chi tiết>>

Bài liên quan:
>> Vẫn thiếu cơ chế cho sàn giao dịch bất động sản
Posted by at No comments:
Labels:

Friday, August 28, 2009

Khoảng trống trên thị trường bất động sản

(VnEc) Theo nhận định của các chuyên gia ngành bất động sản, lĩnh vực quản lý, khai thác vận hành các công trình bất động sản hầu như còn bỏ ngỏ cả về công tác đào tạo cũng như hoạt động kinh doanh của các nhà đầu tư trong nước. Chi tiết>>

Bài liên quan:
>> Trả tiền nhà cao cấp, nhận nhà bình dân
>> Khó chống được tình trạng đầu cơ đất đai
>> Đầu tư nhà đất: "Vẫn theo tâm lý đám đông"
>> Khó xác định giá chuẩn bất động sản
>> Đất cho giao thông sẽ tăng gấp đôi
>> TP.HCM sẽ là siêu đô thị
>> Điều chỉnh quy hoạch TP.HCM theo bốn hướng. Phát triển TP với hai hướng chính là đông và nam ra biển và hai hướng phụ là tây-bắc và tây, tây-nam. Không phát triển đô thị trong khu dự trữ sinh quyển rừng ngập mặn Cần Giờ, các khu rừng đặc dụng, phòng hộ trên địa bàn huyện Bình Chánh và Củ Chi.
>> Sàn giao dịch bất động sản: “Bình mới rượu cũ”
Posted by at No comments:
Labels:

Tuesday, July 7, 2009

“Không thể dùng tập đoàn để điều tiết thị trường bất động sản”

Tài chính marketing - Việc kỳ vọng vào vai trò điều tiết thị trường của tập đoàn bất động sản là một quan điểm mơ hồ và trái với quy luật thị trường. Chi tiết>>
Posted by at No comments:
Labels:

Thursday, June 18, 2009

Tổ chức lại thị trường bất động sản

Tiếp thị bất động sản - Thị trường bất động sản tại TPHCM vẫn chưa có dấu hiệu sáng sủa, thậm chí đang suy giảm nghiêm trọng. Để thoát khỏi tình trạng này, cần có những biện pháp tổ chức lại kiên quyết, kịp thời từ phía Nhà nước.

Có thể thấy thị trường bất động sản nước ta nói chung và trên địa bàn TPHCM nói riêng trong năm 2007, đầu năm 2008 đã tăng trưởng quá nóng, bất bình thường và bộc lộ những mặt yếu kém. Những cơn sốt giá nhà đất, căn hộ do đầu cơ đã đẩy giá giao dịch bất động sản lên quá cao so với giá trị thực, hình thành dấu hiệu “bong bóng” rõ rệt. Hầu hết các giao dịch bất động sản (chiếm khoảng 80-85%) là giữa các nhà đầu cơ với nhau. Đồng thời, đợt sốt giá vật liệu xây dựng kéo dài càng làm cho tình hình thêm trầm trọng. Trong khi đó, nhà ở xã hội, nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp, đặc biệt là loại căn hộ cho thuê, nhà ở thương mại với loại căn hộ nhỏ dưới 45 mét vuông dù có nhu cầu rất lớn nhưng cơ chế pháp lý lại chưa đầy đủ để triển khai thực hiện.

Trong bối cảnh đó, từ đầu tháng 3-2008, Chính phủ tập trung chống lạm phát, thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ đã tác động trực tiếp và mạnh mẽ làm “xì hơi” “bong bóng” thị trường bất động sản. Về tổng quát, thị trường bất động sản TPHCM bị suy thoái nặng nề, nhiều nhà đầu tư phát triển kinh doanh bất động sản trong nước (pháp nhân và thể nhân) đứng trước nguy cơ bị phá sản, vỡ nợ.

Tới đầu năm 2009, tình hình vẫn không khả quan. Đặc biệt, việc bắt đầu triển khai quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn; thu thuế thu nhập cá nhân từ kinh doanh bất động sản cùng nhiều yếu tố khác đã làm cho thị trường vào những tháng đầu năm nay bị ảnh hưởng lớn, lượng giao dịch và giá giảm mạnh. Kể cả với phân khúc nhà nhỏ, lẻ, giấy tờ hoàn chỉnh cũng giảm 20% so với 2008.

Các chuyên gia vẫn thường nói với nhau, thị trường bất động sản của ta hiện đang ở trong tình trạng “ba dở dang” và “ba giảm: “Đền bù dở dang; công trình dở dang; dự án dở dang; giá giảm; sức mua giảm; giao dịch giảm”. Trên nền trầm lắng nói chung đó, thị trường có sự phân khúc rõ rệt. Thị trường bất động sản cho phát triển khu công nghiệp vẫn diễn biến bình thường, nhưng chuyển dịch từ khu trung tâm ra địa bàn xa trung tâm hơn. Hoạt động cho thuê văn phòng vẫn đang tiếp tục phát triển mạnh trong khi thị trường nhà ở dân dụng lại đang trầm lắng (có thể tạm coi là đóng băng).

Với thực trạng này, mặt tích cực tạo ra là đã và đang đưa giá cả bất động sản quay trở về giá trị thực của nó. Và đây cũng là thời điểm thích hợp để tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cấu trúc đầu tư, đẩy mạnh hợp tác, liên kết, liên doanh giữa các doanh nghiệp trong nước để tồn tại và phát triển; đồng thời là cơ hội để doanh nghiệp có thực lực chuẩn bị quỹ đất đầu tư, nhận chuyển nhượng lại dự án tốt, người dân có điều kiện chọn mua đất nền dự án, căn hộ để ở với giá hợp lý hơn.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản tại TPHCM vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết.

Thứ nhất là về pháp lý. Hệ thống quy phạm pháp luật về đất đai, đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản thiếu đồng bộ, mâu thuẫn, chồng chéo nhau. Bên cạnh đó, thủ tục hành chính để thi hành luật về kinh doanh bất động sản còn nhiêu khê, rườm rà, trùng lắp... gây lãng phí cho người dân và vô tình đẩy họ vào các giao dịch không hợp pháp và đầy rủi ro. Chính điều này đã tạo kẽ hở cho người thừa hành nhũng nhiễu, tiêu cực.

Thứ hai là về quy hoạch. Hiện nay tồn tại nhiều loại quy hoạch, nhiều cấp xây dựng, ban hành nhưng thiếu tính thống nhất, đồng bộ, trách nhiệm pháp lý còn chưa rõ ràng. Điều này vừa tạo ra khó khăn cho quản lý nhà nước, vừa gây lãng phí nguồn lực trong việc thực hiện quy hoạch. Việc mất quá nhiều thời gian để giải phóng, đền bù về mặt bằng, trình duyệt dự án đầu tư và các quy hoạch chi tiết, thiết kế cơ sở, cấp phép xây dựng đã làm nản lòng nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư nước ngoài.

Vấn đề không kém phần lo ngại là nguồn lực tài chính cho đầu tư bất động sản. Các ngân hàng, tổ chức tài chính do ảnh hưởng của chính sách tiền tệ, tài chính thắt chặt vẫn thiếu nguồn vốn dài hạn để tài trợ cho các dự án bất động sản. Chúng ta chưa hình thành tốt hệ thống định chế và cơ chế hỗ trợ cho thị trường bất động sản vận hành, phát triển. Bên cạnh đó hệ thống tài chính công cũng chưa làm tốt vai trò định hướng, hỗ trợ, điều tiết hiệu quả thị trường. Điều này xuất phát từ hàng loạt bất hợp lý trong chính sách thuế, phí, lệ phí bất động sản, khung giá đất, định giá bất động sản...

Có lẽ, đây chính là thời điểm để Nhà nước điều chỉnh hệ thống pháp luật, cơ chế chính sách điều hành thị trường, chấn chỉnh lại hoạt động của các chủ thể kinh doanh bất động sản.

Cụ thể là Nhà nước cần thống nhất về cơ quan quản lý thị trường và hoàn thiện cơ chế, chính sách, văn bản pháp quy quản lý hiệu quả đối với thị trường bất động sản; thống nhất, minh bạch hóa về quy hoạch phát triển đô thị; nhất thể hóa cơ quan làm quy hoạch; tránh chồng chéo, xung đột về quy hoạch.

Tiếp tục hỗ trợ khơi thông các nguồn vốn đầu tư cho thị trường bất động sản từ các nguồn: trong nước, nước ngoài, định chế tài chính quốc tế. Vấn đề là các tổ chức này cần xác định rõ những dự án bất động sản khả thi, hiệu quả để tài trợ, phát triển tín dụng chứ không nên “đóng cửa” toàn diện với thị trường bất động sản để tạo hệ số an toàn tín dụng như hiện nay.

Cần khẩn trương thống nhất một “giấy chứng thư” cho đất và nhà; quy định rõ một cơ quan có thẩm quyền cấp giấy và phải minh bạch, đơn giản hóa thủ tục, giảm lệ phí cấp chứng thư.

Nếu thực hiện nhanh chóng và hiệu quả các biện pháp trên sẽ góp phần củng cố niềm tin, động lực và quyết tâm của các nhà đầu tư, đưa thị trường bất động sản sớm thoát khỏi tình trạng suy giảm hiện nay

Posted by at No comments:
Labels:

Wednesday, April 15, 2009

Những điều chưa biết về căn hộ penthouse

Tiếp thị bất động sản - Căn hộ penthouse được nhắc đến khá nhiều trên thị trường bất động sản hiện nay. Đây là khái niệm dùng để chỉ những căn hộ nằm trên tầng cao nhất của một tòa cao ốc, hay còn gọi là căn hộ thông tầng.

Trong kiến trúc, khái niệm penthouse được sử dụng cho cấu trúc nằm phía trên mái của một tòa nhà cao tầng, có tường bao quanh, nhưng không chiếm toàn bộ phần mái. Khi các kiến trúc sư và nhà thiết kế nội thất ở châu Âu nhận ra tiềm năng trong việc tạo những không gian sống ấn tượng, họ đã tận dụng tối đa không gian tầng mái, và triển khai được dạng căn hộ độc đáo có tên là penthouse.

Penthouse bắt đầu thịnh hành từ đầu những năm 20 của thế kỷ trước, tại nhiều thành phố ở Mỹ. Năm 1923, khi những căn hộ trên tầng mái đầu tiên của tòa nhà Plaza Hotel nổi tiếng nhìn ra Công viên Trung tâm ở New York được đưa vào sử dụng, giới bất động sản toàn thế giới khi đó đã ít nhiều quan tâm đến dạng nhà ở kiểu mới này. Đây chính là thời điểm mở đầu cho một thời kỳ phát triển mạnh các căn hộ dạng penthouse trong những năm sau đó.
Penthouse được thiết kế khác hẳn những căn hộ khác trong cùng tòa nhà, và còn được phân biệt bởi tiêu chí xa hoa, sang trọng. Để phân biệt rõ nhất, penthouse thông thường sẽ gồm từ hai tầng trở lên. Cầu thang dẫn lên các tầng trên hầu hết được bố trí bên trong căn hộ. Những ban công rộng (mái hiên) chạy dọc ngôi nhà là điểm đặc biệt. Đó là những không gian thư giãn hiếm có, nhất là đối với các tòa nhà luôn bị quây bởi kính. Không phải tất cả các căn penthouse đều có những mái hiên như vậy, nhưng chúng luôn là chi tiết thiết kế mà nhiều kiến trúc sư hướng tới.


Một không gian tầng mái có thể được chia thành nhiều căn penthouse, nhưng cũng có nơi, toàn bộ tầng mái chỉ là một căn hộ kiểu thông tầng này. Penthouse có thể được thiết kế đặc biệt, bao gồm rất nhiều chi tiết độc đáo mà không tìm thấy ở bất kỳ căn hộ nào khác trong cùng tòa nhà. Mỗi căn thậm chí còn có lối ra vào riêng, thay vì phải chung đụng với những hộ khác ở bên dưới.

Tầm nhìn từ một căn hộ penthouse ở New York. Ảnh: Proinvest

Những ưu ái khác cũng sẽ được kiến trúc sư đưa vào không gian, chẳng hạn như trần nhà cao, có hệ mái vòm, lò sưởi, tầm nhìn đẹp và thông thoáng, cửa sổ rộng, nhiều phòng, không gian cho văn phòng và nhiều thứ khác nữa... Khu bếp là một trong những nơi thường là niềm tự hào của chủ đầu tư các căn penthouse này, với các thiết bị sang trọng bằng thép không gỉ, mặt đá granite, đảo bếp, quầy bar và nhiều thứ khác nữa.

Sở hữu penthouse là sở hữu cả không gian phía trên cao nên hầu hết những căn hộ này được bán với giá rất đắt, và thường gắn liền với phong cách sống sang trọng. Chính vì vậy, trên thị trường, đôi khi khái niệm penthouse được gắn cho rất nhiều loại nhà khác nhau, và giá cả vì vậy cũng bị thổi phồng lên. Khái niệm penthouse có khi được dùng cho những căn hộ không khác gì các căn còn lại trong tòa nhà, chỉ vì nằm ở tầng trên cao. Chưa hết, thậm chí còn xuất hiện khái niệm "sub-penthouse" để chỉ những căn hộ ở tầng áp chót, gần với penthouse nhất.

Tâm Anh - VnExpress
Posted by at No comments:
Labels: ,
Subscribe to: Posts (Atom)